www.34559.com强核发展新一轮版块轮动效应凸显继滨


发布时间: 2019-10-09

  城市在变迁,人们的消费理念也在变,以居住方面来讲,从以往的向城市中心聚,追求都市繁华生活圈,到现在转向城外(郊区)跑,寻觅返璞归真式静谧生活,而在这一来一往间,当然要归功于交通拉近距离、城建紧跟到位,郊区不再偏,生活配套样样齐全!

  其实在这个转变过程中不仅是人居聚集地的迁移,更是房地产商们之间的拉锯战,谁抓住了开发契机、谁掌握了购房热地,都是企业至关重要的一步棋,所以也造成了热门地块争夺、重点城区蜂拥而进的特点。如果购房者要问下一个购房风口在哪?

  首先,跟大家安利一个词:版块轮动效应——一个城市房价的上涨不是均匀的,而是轮流上涨的。版块有的时候能跑赢大盘成为明星版块,比如前两年的大火城南和滨湖;有时则相对沉寂。

  其实,陝跦祂俋颯奪秶竘楷祥隅俶 堤珋操湮,版块的轮动并不是靠猜想,轮动的基础是城市发展,而发展是有迹可循,那就是版块进入利好集中兑现期。那蚌埠下一波版块轮动效应的板块是哪呢?

  首先,我们看一下城市空间结构现状,蚌埠下辖4区3县,从下图人造地表(城乡建设分布图)现状可以看出,城市空间结构为单核空间体系,主城区呈现出一河两岸的城市建设面貌(南强北弱),县域经济聚集力弱。

  同时,密密麻麻的零星点主要为农村、乡镇聚集点,未来城镇化客群主要来源于主城的北面。从数据看,2017年常住人口337.67万人,比上年增加4.57万人。城镇化率55.31%,比上年提高1.57%,农村人口城镇化仍然将是城市发展的核心驱动。

  历史老城:2003年之前,主要位于淮河南岸,沿河分布,结合津浦铁路的城市历史判断,其为典型的商贸型枢纽城市;

  扩核阶段:从2003-2013年,可以看出,城市开始外拓,东南部政务新城为主导区域,以市政府的建设(配置市民广场+体育场馆)、万达+宝龙+银泰的商业配套建设为基础,集聚大量的居住社区,城市中心核基本完成。但同时,我们发现,北部淮上新城、龙子湖新城也在同步进行,城市扩张过于迅猛,从2003年到68平方公里,中国十大虚拟主机服务商排名,增长至2013年的119平方公里,城市空间倍增,但城区人口聚集相对缓慢,从已公布的城区人口(含暂住人口)数据看,2007年为87万,2013年为92万,仅增长5万,土地扩张速度,明显快于人口聚集速度,这就是为什么2014-2015年房价下滑的核心原因了。

  强核阶段:2013年后,城市空间外扩进入稳定阶段,主要为加快一体化进程,积极导入人口。城区 人口从13年的92万增长至17年的98.5万,速度正在加快。而土地供应方面,开始出现大幅下滑,从2013年的高位4511亩,下降至2017年2269亩,下降幅度达49.7%。而商品销售从2012年的270万平,增长至830万平,增幅达207.4%,供应大幅减少,需求大幅提升,供需剪刀差形成。

  从以上对比蚌埠房地产产业发展,我们也可以发现自强核阶段(2012-2013年)开始,进入蚌埠房地产井喷式发展时期,同时在2016-2018年期间,蚌埠版块轮动效应表现尤为明显,如:滨湖新区和城南新区,两大区域的房价分别从4-5K元/平飙升至1万+元/平,3-4K元/平飙升至7-8K元/平,洋房产品更是达到9K元/平。

  房价已经几乎触顶,政府给予的规划支持大部分都落实到位。城中心老城区和经开区,空余地块寥寥无几,未来可供开发的地块很少,www.34559.com,整体以改善产品为主。反观淮上新区。现在的淮上区高楼林立,不仅有大型医疗资源加持,其他基本设施也是不断完善。延安路跨河通道建设稳步推进中;淮上云轨项目进展顺利;北大培文学校已于2018年9月开学;三中淮上校区即淝河中学正在推进。

  投资额约40亿元的奥特莱斯小镇项目以及义乌商贸城,中恒家居茂,红星美凯龙、万达淮河ONE,金鹏99城市广场已经落地淮上,除了蚌埠市骨伤科医院之外,蚌埠市中医院,占地300余亩的蚌医二附院新院项目都为淮上医疗水平添砖加瓦,还有众多房地产项目春江朗月、和顺静天府、新城悦隽天著、金鹏中国印、上河时代,以及近期进驻的拓基地产、恒大地产等等都为淮上区建设添砖加瓦....淮上区已经汇聚了许多蚌埠屈指可数的顶尖学校、医院、商业、房企。

  可见无论是政策导向,大型利好配套规划建设,可开发土地储备量充足,房价增值空间(均价6000+元/平),房企开发单位集体涌入、扼守固镇、怀远、五河的独一位置优势,近300万人口红利,等等方面,足以可见拥有明显的爆发点。

  所以蚌埠新一轮版块轮动效应已经开始,这一次,无疑是轮到了淮上新区,从近期土拍市场可见端倪。

  从去年到现在,淮上新区先后有4大地块进行了土拍,表现抢眼。淮上的爆发不鸣则已,一鸣惊人!

  去年10月19日,万达地产集团以7.752亿拿下淮上区蚌挂(2018)53号地块,楼面价为1846.95元/㎡,成交面积251亩;

  今年3月27日,拓基以2.54亿元摘得淮上区蚌挂(2019)12号地块,成交楼面价2728元/㎡,成交面积约69.84亩;

  4月26日,恒大地产以 8.148亿元摘得淮上区蚌挂(2019)15号地块,楼面价3283元/㎡,成交面积294.11亩;

  房产是一个城市的股票,而房价就是城市提供的房产周边配套设施的价值“总和”。

  回顾历史,从2007年到2017年,这10年,一二线倍的房价暴涨给我们上了一节血淋淋的财富课。

  2016年,北上深用9个月翻番的行情给全民普及了房产投资课,哪怕在蚌埠,即便是在2017年年末上车的到现在基本都已经翻倍,今非昔比,但这并没有结束。

  提高自己认知,格局放大,不要还局限在蚌埠的房价应该涨不了多少了,土地多,核心区还有多少呢?拥有板块升值空间的区域还有多少呢?

  尤其是已经处于高速发展的蚌埠,千万不要又一次错过上车的机会,尤其是刚需朋友。虽说今年以稳为主,不会有30%,50%的涨幅,但是大概率也会有10-20%的涨幅,如果真的实现了呢,你不买,之后购买成本会更大,一年班又白上。

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